買樓須知

本入門主要說買樓要注意的地方, 歡迎其他人比意見, 所謂集思廣益, 希望能給新手作一個較詳細的參考. 特別是給那些第一次買樓自住的人, 他們往往是最缺乏經驗和容易受騙的一群.

這文章分為: 預算篇, 選樓之地點篇, 選樓之間格篇, 議價/成交篇, 拍賣盤篇, 買樓後雜費篇, 樓花摸貨篇和 裝修傢私篇(新加).


A. 預算篇

1. 一般人買樓都要借錢, 但萬一供唔起就麻煩. 借幾多先叫安全呢? 全世界來講樓價平均係家庭年收入的 3 至 6 倍, 亦可以用「十三法則」來衡量安全程度. 首次置業的話, 不要心頭太高, 百幾萬的二手樓已經好好. 當然除左首期亦要預埋其他使費.

2. 定左預算, 先考慮要在那個地區住, 根據環境因素, 選好幾個可以考慮的盤,慢慢選.

3. 預算多的話, 應該考慮屋苑, 預算少的話, 多留意有沒有又好又平的單幢樓.

4. 如果你見到間入伙多年的單位裝修好似好新淨, 以為可以慳返d裝修費, 那往往令你失去預算; 因為有些有問題的地方會被這些新裝修遮蔽, 不細心檢查很難發現, 同時屋內的傢俬陳設也會遮掩不少無暇疵; 所以不要低估維修之費用.

5. 根據某近期推出的新樓售價, 高低層的售價分別是每高一層$$多 1 - 1.5 %.

6. 留意大廈每月的收支紀錄. 若然每個月都蝕錢(即結餘數字上有括號 "( )" 或負號 "-" ) 或沒有太多維修基金結餘時, 即代表管理失當. 第時一係狂加管理費, 一係到大型維修時每戶要夾好多錢.

7. 亦要留意大廈法團過去一年的會議記錄, 是否會即將進行翻修工程, 因為翻修費用可能會在不久的將來由新業主負責.

B. 選樓之地點篇

1. 每次去睇樓, 很容易會被室內的環境和裝修吸引, 大堂新, 外牆靚, 往往被這些「外表」的東西吸住, 而忽略其他更重要的內在價值, 是地點, 交通和環境. 交通和環境是你以後長期面對的問題, 不要貪新樓而選遠的地區, 舊區住舊樓有新裝修,一樣好舒服.

2. 「地點, 交通和環境」是買樓最主要的考慮因素, 先談「交通」, 你試想想每天返工、常常探望親人或出外玩, 如果超過一個小時的車程, 便可能會討厭你所住的地方, 有巴士直達當然最好, 要留意繁忙時間上唔上到車和有沒有坐位. 搭地下鐵返工其實係唔舒服, 除非你返工和住的地方都係地鐵上蓋附近而不用駁車. 最好的地點就是返工和返學搭車在45分鐘內.

3. 景觀方面, 近海會潮濕, 太近山的話可能多蚊, 基本上景觀只要是開揚, 有遠山景, 或者遠鬧市景都已經好靚, 無需一定要海景. 海景方面, 除非是對住煙花海, 其他海景都是好靜(無野睇, 得一片海), 全山景比半海景好. 望樓景是比較煩, 最好是多d園景.

4. 地點方面, 最好是「旺中帶靜」. 基本上, 只要你選市區樓, 無論你是向山還是向大馬路, 都是幾噪. 由低層至廿樓左右都唔算靜, 廿幾樓以上會好d. 當然, 一d密度唔係高, 唔近市中心的大型屋苑係環境上是好好(特別是指噪音), 如杏花村, 上康,維景一期等. 有大型商場是最方便, 不過香港樓大部份都是好近商店, 7-11, 百佳總會是左右, 基本上所有樓(除村屋外)都無這些問題.

5. 環境方面, 很多人鍾意住大型屋苑的原因是因為屋苑範圍由管理公司負責,比起由食環處負責的舊區乾淨企理, 特別是要選單幢樓時, 環境就要多加留意, 例如近唔近街市(有老鼠), 多唔多閒人(治安), 多唔多車, 有無綠化公園等等. 如果係低層的話要注意樓下是否食店, 油湮口係咪對住屋企. 當然單幢樓也可能有像大型屋苑的環境. 這點是值得大家注意, 搵樓時睇清楚d.

6. 座向方面, 如果你是不喜歡西斜的, 要留意夏天和冬天日照角度唔同, 冬天曬唔到, 可能夏天曬到. 要留意隔離單位的冷氣機, 是否裝在「指定」位置; 如果位置唔好, 好有可能佢既熱氣會影響到你. 此等外在因素在之後是很難改變的.

7. 大廈設施方面, 要著眼的是日常生活會接觸到的細節, 我地可以響睇樓時以住客所面對o既情況來留意各項細節, 響步入睇樓大廈o既一刻開始, 就要留心各項細節, 呢個時候經紀好可能會係咁講野分散你o既注意力, 所以睇唔清楚就寧可等經紀講完野至睇, 千祈唔好走馬看花.

8. 當去到睇樓現場, 第一樣見到的係大廈門口, 門口保安員嚴唔嚴? 保安員係好謹慎地望住你定係只係響度睇報紙望都唔望你?

9. 入到大堂就要注意信箱o既位置, 你心儀個單位o既信箱會唔會響較低既地方(每座大廈唔同, 自己留意), 以後每日都要彎腰開信箱, 你都米話唔攰.

10. 睇完信箱就要乘升降機: 升降機是否足夠? 舊樓而言二十層高一梯八伙的話三部升降機應該足夠, 但如以新樓來說四十層高一梯八伙的話三部便未必足夠. 另外, 大廈是否要經過獨立平台先至上到樓? 獨立平台的好處是可過濾閒雜人等, 以及在回家時可以睇下d花草, 通常新樓果d都幾靚; 壞處是要行多一段路同埋要轉多一次升降機, 極端例子是維景一期, 最遠那座經平台行去地鐵站要十分鐘. 當然亦要留意經平台的升降機是否足夠和夠快, 住客會否偏用一邊的升降機而導致擠塞? 有冇提供其他途徑通往平台 (如扶手電梯)?

11. 步出升降機後, 亦要留意通往單位的走廊, 光線是否足夠? 是否近垃圾房 (可能有臭味和蟑螂)? 是否近升降機 (晚上睡覺時可能會聽到聲音)? 後樓梯是否整潔和沒有雜物阻塞? 鄰居有無嘈吵聲, 狗吠聲, 或者響門口放左o的地主香火, 三叉八卦等物品?

12. 睇樓日間夜晚都要去, 日間可以清楚睇到室內的瘕疪, 四週環境及窗外景觀,晚上燈光昏暗, 未必能看得清楚, 但晚上可看清楚四週環境, 人流是否複雜? 嘈音是否大? 響落大雨時去睇樓, 仲可以睇清楚有冇漏水.

13. 假如是屋苑的話, 要注意好多大發展商已經處於壟斷地位, 佢地會做埋屋苑管理, 要用佢地o既寬頻同家用電話, 屋苑商場由佢地擁有, 超市, 藥房甚至醫療集團全部由呢個發展商包辦, 基本上無得揀.

C. 選樓之間格篇

1. 考慮完地點後, 睇樓時不要被那些用料和裝修吸引, 這些已係樓價反映了. 最難和最容易忽略是間格.

2. 先講大廳, 唔講風水, 擺位是好重要. 宜家好多六百呎以下的兩房的新樓, 個廳都好不知所謂, 六百呎的新樓個大廳可能得120-130呎左右, 係非常唔實用. 基上, L型廳是好d, 其次長型廳, 要特別小心眼鏡房(五門向廳的間格)是比較難擺傢私. 左右房會比眼鏡房好. 新樓通常是左右房或兩房加廁所係一邊, 這些都是比較容易放傢私.

3. 我見過好多新樓的兩房單位, 他們往往拆牆用玻璃板, 有d唔放電視(跟本無位放), 大拿拿三百萬買過單位, 連26”LCD都好難有個位放, 真係需要設計師花多d腦汁. (我唔想點名, 不過太多港島區的新樓都是這樣) ,

4. 示範單位會放d超小型梳化(深廿六吋), 正常軟d舒服個d梳化是約深三十七吋,如果你要放張大梳化, 中間有張1.4X2米的大地氈(standard size)(約五十五吋闊), 加多過十六吋深的電視櫃, 你要約九呎闊的空間(牆身和牆身的距離). 除了係新界和將軍澳可能會搵到這樣闊的新樓外, 一般市區的新樓都無. 打通除外. 如果仲要係地氈上加茶几, 你要預十呎闊的廳.

5. 客廳最少要長八十吋左右, 先可以放下三座位的梳化. 睇單位時通常是吉屋,無傢私的情況下係會覺得特別大.最好都係帶把呎去度.

6. 好多市區兩房的新單位, 飯廳都消失左而同開放式廚房合併, 餐檯變左吧檯.或者放張最細的二人玻璃檯係電視和梳化中間. 由第13至15點是完全個人的考慮,你可能唔駛餐檯, 又唔駛大梳化等等, 隨君所好.

7. 市區樓都會有唔錯的間格, 通常十年樓齡以上那些樓個可用率都唔錯, 個廳和房都好好用. 宜家唔同, 新一代的發展商真係賺到盡. 選間格時, 不妨選d可以和相連單位打通的, 有升值的潛力. 睇室內間格時, 先睇飯廳和廚房可唔可以打通, 客廳可唔可以同客房打通, 最後先睇主人房可唔可以打通客房. 通常個則愈四方愈簡易就係最好.

8. 以前d樓, 六呎床一定可以放, 宜家d新樓主人房一般都可以放五呎床, 但有好多新的港島樓最多只可以放四呎半. 我想講的係, 兩人睡的話, 四呎半是不夠, 單人最好睡四呎, 雙人的話至少要睡五呎. 可能發展商知道港島人體型細, 對我們特別刻薄. 唉.

9. 張床可唔可以造上窗台, 如果要造窗台的話, 要造埋地台, 不然的話, 對腳到唔到地. 放張床上窗台是用盡房間面積的最好方法, 但感覺都唔太好, 特別是那個要連埋的地台, 好似可以放多d野, 但係用上黎係唔好用. 最好都係放主人床係間房中間, 兩邊有床頭几, 不過大多數香港人都無福可以有這樣大的房.

10. 度主人房時, 要留意門口位, 留意大衣櫃位(2’x4’) 梳妝台位 (1.5’x1’),和放細LCD TV 位.

11. 新樓方面, 廁所都好大, 應該夠用, 但會唔會係黑廁呢(有無窗)? 廚房的話, 新樓通常都好細好細, 留意可唔可以放一個大垃圾桶, 不過對好多人講, 去廚房只會開雪櫃, 其他唔理.

D. 選樓之高低層, 屋苑/單幢樓, 會所, 新舊樓篇

1. 香港新樓的溢價比舊樓高, 可用面積低, 但新樓又靚o的同有會所, 這些是個人喜好. 如果喜歡大房, 家庭成員又多的話, 選舊屋苑的單位會比較好.

2. 屋苑係好, 但係往往比單幢樓貴20%.

3. 好多屋苑clubhouse(i.e. swimming pool) 都要收費, 相反單幢樓/雙幢樓 d swimming pool, 唔收錢. 真係有好有唔好, 有子女的話, 有個大clubhouse 係好方便.

4. 一般的建議是不要選最低層和最高層, 除非你好鍾意平台和天台, 小心屋頂d發射站, 住得高容易有cancer.

5. 如果個地方本身好靜, 住低層都好唔錯, 有時住高d個景觀會唔同, 個d就要俾多好多錢. 都係一句, 貴買貴賣平買平賣, 高低層分別唔大, 要留意將來的景觀會唔會被擋.