買樓須知

本入門主要說買樓要注意的地方, 歡迎其他人比意見, 所謂集思廣益, 希望能給新手作一個較詳細的參考. 特別是給那些第一次買樓自住的人, 他們往往是最缺乏經驗和容易受騙的一群.

這文章分為: 預算篇, 選樓之地點篇, 選樓之間格篇, 議價/成交篇, 拍賣盤篇, 買樓後雜費篇, 樓花摸貨篇和 裝修傢私篇(新加).


A. 預算篇

1. 一般人買樓都要借錢, 但萬一供唔起就麻煩. 借幾多先叫安全呢? 全世界來講樓價平均係家庭年收入的 3 至 6 倍, 亦可以用「十三法則」來衡量安全程度. 首次置業的話, 不要心頭太高, 百幾萬的二手樓已經好好. 當然除左首期亦要預埋其他使費.

2. 定左預算, 先考慮要在那個地區住, 根據環境因素, 選好幾個可以考慮的盤,慢慢選.

3. 預算多的話, 應該考慮屋苑, 預算少的話, 多留意有沒有又好又平的單幢樓.

4. 如果你見到間入伙多年的單位裝修好似好新淨, 以為可以慳返d裝修費, 那往往令你失去預算; 因為有些有問題的地方會被這些新裝修遮蔽, 不細心檢查很難發現, 同時屋內的傢俬陳設也會遮掩不少無暇疵; 所以不要低估維修之費用.

5. 根據某近期推出的新樓售價, 高低層的售價分別是每高一層$$多 1 - 1.5 %.

6. 留意大廈每月的收支紀錄. 若然每個月都蝕錢(即結餘數字上有括號 "( )" 或負號 "-" ) 或沒有太多維修基金結餘時, 即代表管理失當. 第時一係狂加管理費, 一係到大型維修時每戶要夾好多錢.

7. 亦要留意大廈法團過去一年的會議記錄, 是否會即將進行翻修工程, 因為翻修費用可能會在不久的將來由新業主負責.

B. 選樓之地點篇

1. 每次去睇樓, 很容易會被室內的環境和裝修吸引, 大堂新, 外牆靚, 往往被這些「外表」的東西吸住, 而忽略其他更重要的內在價值, 是地點, 交通和環境. 交通和環境是你以後長期面對的問題, 不要貪新樓而選遠的地區, 舊區住舊樓有新裝修,一樣好舒服.

2. 「地點, 交通和環境」是買樓最主要的考慮因素, 先談「交通」, 你試想想每天返工、常常探望親人或出外玩, 如果超過一個小時的車程, 便可能會討厭你所住的地方, 有巴士直達當然最好, 要留意繁忙時間上唔上到車和有沒有坐位. 搭地下鐵返工其實係唔舒服, 除非你返工和住的地方都係地鐵上蓋附近而不用駁車. 最好的地點就是返工和返學搭車在45分鐘內.

3. 景觀方面, 近海會潮濕, 太近山的話可能多蚊, 基本上景觀只要是開揚, 有遠山景, 或者遠鬧市景都已經好靚, 無需一定要海景. 海景方面, 除非是對住煙花海, 其他海景都是好靜(無野睇, 得一片海), 全山景比半海景好. 望樓景是比較煩, 最好是多d園景.

4. 地點方面, 最好是「旺中帶靜」. 基本上, 只要你選市區樓, 無論你是向山還是向大馬路, 都是幾噪. 由低層至廿樓左右都唔算靜, 廿幾樓以上會好d. 當然, 一d密度唔係高, 唔近市中心的大型屋苑係環境上是好好(特別是指噪音), 如杏花村, 上康,維景一期等. 有大型商場是最方便, 不過香港樓大部份都是好近商店, 7-11, 百佳總會是左右, 基本上所有樓(除村屋外)都無這些問題.

5. 環境方面, 很多人鍾意住大型屋苑的原因是因為屋苑範圍由管理公司負責,比起由食環處負責的舊區乾淨企理, 特別是要選單幢樓時, 環境就要多加留意, 例如近唔近街市(有老鼠), 多唔多閒人(治安), 多唔多車, 有無綠化公園等等. 如果係低層的話要注意樓下是否食店, 油湮口係咪對住屋企. 當然單幢樓也可能有像大型屋苑的環境. 這點是值得大家注意, 搵樓時睇清楚d.

6. 座向方面, 如果你是不喜歡西斜的, 要留意夏天和冬天日照角度唔同, 冬天曬唔到, 可能夏天曬到. 要留意隔離單位的冷氣機, 是否裝在「指定」位置; 如果位置唔好, 好有可能佢既熱氣會影響到你. 此等外在因素在之後是很難改變的.

7. 大廈設施方面, 要著眼的是日常生活會接觸到的細節, 我地可以響睇樓時以住客所面對o既情況來留意各項細節, 響步入睇樓大廈o既一刻開始, 就要留心各項細節, 呢個時候經紀好可能會係咁講野分散你o既注意力, 所以睇唔清楚就寧可等經紀講完野至睇, 千祈唔好走馬看花.

8. 當去到睇樓現場, 第一樣見到的係大廈門口, 門口保安員嚴唔嚴? 保安員係好謹慎地望住你定係只係響度睇報紙望都唔望你?

9. 入到大堂就要注意信箱o既位置, 你心儀個單位o既信箱會唔會響較低既地方(每座大廈唔同, 自己留意), 以後每日都要彎腰開信箱, 你都米話唔攰.

10. 睇完信箱就要乘升降機: 升降機是否足夠? 舊樓而言二十層高一梯八伙的話三部升降機應該足夠, 但如以新樓來說四十層高一梯八伙的話三部便未必足夠. 另外, 大廈是否要經過獨立平台先至上到樓? 獨立平台的好處是可過濾閒雜人等, 以及在回家時可以睇下d花草, 通常新樓果d都幾靚; 壞處是要行多一段路同埋要轉多一次升降機, 極端例子是維景一期, 最遠那座經平台行去地鐵站要十分鐘. 當然亦要留意經平台的升降機是否足夠和夠快, 住客會否偏用一邊的升降機而導致擠塞? 有冇提供其他途徑通往平台 (如扶手電梯)?

11. 步出升降機後, 亦要留意通往單位的走廊, 光線是否足夠? 是否近垃圾房 (可能有臭味和蟑螂)? 是否近升降機 (晚上睡覺時可能會聽到聲音)? 後樓梯是否整潔和沒有雜物阻塞? 鄰居有無嘈吵聲, 狗吠聲, 或者響門口放左o的地主香火, 三叉八卦等物品?

12. 睇樓日間夜晚都要去, 日間可以清楚睇到室內的瘕疪, 四週環境及窗外景觀,晚上燈光昏暗, 未必能看得清楚, 但晚上可看清楚四週環境, 人流是否複雜? 嘈音是否大? 響落大雨時去睇樓, 仲可以睇清楚有冇漏水.

13. 假如是屋苑的話, 要注意好多大發展商已經處於壟斷地位, 佢地會做埋屋苑管理, 要用佢地o既寬頻同家用電話, 屋苑商場由佢地擁有, 超市, 藥房甚至醫療集團全部由呢個發展商包辦, 基本上無得揀.

C. 選樓之間格篇

1. 考慮完地點後, 睇樓時不要被那些用料和裝修吸引, 這些已係樓價反映了. 最難和最容易忽略是間格.

2. 先講大廳, 唔講風水, 擺位是好重要. 宜家好多六百呎以下的兩房的新樓, 個廳都好不知所謂, 六百呎的新樓個大廳可能得120-130呎左右, 係非常唔實用. 基上, L型廳是好d, 其次長型廳, 要特別小心眼鏡房(五門向廳的間格)是比較難擺傢私. 左右房會比眼鏡房好. 新樓通常是左右房或兩房加廁所係一邊, 這些都是比較容易放傢私.

3. 我見過好多新樓的兩房單位, 他們往往拆牆用玻璃板, 有d唔放電視(跟本無位放), 大拿拿三百萬買過單位, 連26”LCD都好難有個位放, 真係需要設計師花多d腦汁. (我唔想點名, 不過太多港島區的新樓都是這樣) ,

4. 示範單位會放d超小型梳化(深廿六吋), 正常軟d舒服個d梳化是約深三十七吋,如果你要放張大梳化, 中間有張1.4X2米的大地氈(standard size)(約五十五吋闊), 加多過十六吋深的電視櫃, 你要約九呎闊的空間(牆身和牆身的距離). 除了係新界和將軍澳可能會搵到這樣闊的新樓外, 一般市區的新樓都無. 打通除外. 如果仲要係地氈上加茶几, 你要預十呎闊的廳.

5. 客廳最少要長八十吋左右, 先可以放下三座位的梳化. 睇單位時通常是吉屋,無傢私的情況下係會覺得特別大.最好都係帶把呎去度.

6. 好多市區兩房的新單位, 飯廳都消失左而同開放式廚房合併, 餐檯變左吧檯.或者放張最細的二人玻璃檯係電視和梳化中間. 由第13至15點是完全個人的考慮,你可能唔駛餐檯, 又唔駛大梳化等等, 隨君所好.

7. 市區樓都會有唔錯的間格, 通常十年樓齡以上那些樓個可用率都唔錯, 個廳和房都好好用. 宜家唔同, 新一代的發展商真係賺到盡. 選間格時, 不妨選d可以和相連單位打通的, 有升值的潛力. 睇室內間格時, 先睇飯廳和廚房可唔可以打通, 客廳可唔可以同客房打通, 最後先睇主人房可唔可以打通客房. 通常個則愈四方愈簡易就係最好.

8. 以前d樓, 六呎床一定可以放, 宜家d新樓主人房一般都可以放五呎床, 但有好多新的港島樓最多只可以放四呎半. 我想講的係, 兩人睡的話, 四呎半是不夠, 單人最好睡四呎, 雙人的話至少要睡五呎. 可能發展商知道港島人體型細, 對我們特別刻薄. 唉.

9. 張床可唔可以造上窗台, 如果要造窗台的話, 要造埋地台, 不然的話, 對腳到唔到地. 放張床上窗台是用盡房間面積的最好方法, 但感覺都唔太好, 特別是那個要連埋的地台, 好似可以放多d野, 但係用上黎係唔好用. 最好都係放主人床係間房中間, 兩邊有床頭几, 不過大多數香港人都無福可以有這樣大的房.

10. 度主人房時, 要留意門口位, 留意大衣櫃位(2’x4’) 梳妝台位 (1.5’x1’),和放細LCD TV 位.

11. 新樓方面, 廁所都好大, 應該夠用, 但會唔會係黑廁呢(有無窗)? 廚房的話, 新樓通常都好細好細, 留意可唔可以放一個大垃圾桶, 不過對好多人講, 去廚房只會開雪櫃, 其他唔理.

D. 選樓之高低層, 屋苑/單幢樓, 會所, 新舊樓篇

1. 香港新樓的溢價比舊樓高, 可用面積低, 但新樓又靚o的同有會所, 這些是個人喜好. 如果喜歡大房, 家庭成員又多的話, 選舊屋苑的單位會比較好.

2. 屋苑係好, 但係往往比單幢樓貴20%.

3. 好多屋苑clubhouse(i.e. swimming pool) 都要收費, 相反單幢樓/雙幢樓 d swimming pool, 唔收錢. 真係有好有唔好, 有子女的話, 有個大clubhouse 係好方便.

4. 一般的建議是不要選最低層和最高層, 除非你好鍾意平台和天台, 小心屋頂d發射站, 住得高容易有cancer.

5. 如果個地方本身好靜, 住低層都好唔錯, 有時住高d個景觀會唔同, 個d就要俾多好多錢. 都係一句, 貴買貴賣平買平賣, 高低層分別唔大, 要留意將來的景觀會唔會被擋.

首次買樓的投資必勝法

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根據一項調查顯示，目前家庭支出中物業按揭支出高達59％，而目前利率水準是處於低檔，如果未來利率昇高，物業按揭支出占家庭支出的比重勢必超過六成，「屋奴」的情況已經非常明顯……

隨著樓價愈來愈高，投資人對於投資房地產的困難度也愈來愈高，尤其是第一次投資房地產的人，通常手中資金有限，在面對房屋已供過於求而且「屋奴」遍地的環境，要如何獲利？以下四點是可以幫您投資必勝的重要方法：

投資必勝法一：

要清楚「所有權」是用來投資獲利，「使用權」是用來滿足使用需求。

常有一些投資人以玩票的心理，認為投資不動產可以購買到投資自用兩相宜的產品。孰不知，在一個供過於求的環境裡，類似的觀點代表著極大的風險。

「投資」目的在於獲利，不能夠增值或者沒有人願意接手的物業是沒有投資價值的。「自用」目的在於滿足居住（或其他使用的）需求，購買自用型房地產沒有獲利的壓力，只有代價與能力的問題。

也就是說，如果能力許可，你要住到山頂都沒有人管，重要的是，你是要「住」到山頂？還是要透過購買山頂的房屋「獲利」？如果是「住」，只要付得出租金，就可去住，那天不喜歡住了，將房屋退掉，不痛不癢！但如果是「投資」，就要考慮獲利機會何在？誰會接手？

美國有許多 IT 行業的暴發戶，如甲骨文、微軟等公司的老闆，為著自己喜歡，到一些風景良好的地點，花大筆費用（動輒數千萬美元），請人設計施工自己的夢幻豪宅，建成之時都成為一時新聞。

但從投資的角度看，以上都是失敗的作法，因為，當他們破產了，或是希望脫手時，往往連原先投入資金的三成都賣不掉，這是何其浪費的舉動，但對那些暴發戶而言，反正錢來的容易，不燒掉也是繳稅給國家，所以不痛不癢。可是類似的行為如果純就投資的角度而言，就是失敗者，就是笨蛋。

由上述的例子可以知道，在供過於求的環境中，一定要瞭解「自用」和「投資」是兩種截然不同的事情，其作法與標的都有很大的不同，簡單的說，如果只是要滿足「使用」需要，就不需要和所有權發生關係，你到渡假村、五星級飯店、遊樂園、郵輪等等地方遊玩，都可以滿足「使用」需要，可是為什麼很少人會為了「使用」去買下旅館、渡假村，甚至是郵輪。如果有一個人為了滿足「使用」需要而買下某一個旅館、渡假村或是郵輪，你會怎麼看他呢？可能會懷疑他的頭腦有些問題！可是為什麼香港卻有那麼多人為了「使用」需要而購買房屋呢？

避免成為屋奴

當為了「使用」需要而買下房屋時，他就成了「屋奴」，不但要付高額的貸款利息，又失去了搬遷的機會（因為房屋買賣的交易成本極高），如果工作地點改變了，又必須長距離的交通，心中自然不會快樂，若是有個天災（如地震、水災）、人禍（如火災）使得房屋產生破壞，又損失不輕……為了一個「使用」需要，要付出如此大的代價，值得嗎？

在以前房屋量少，供不應求的環境中，為了「使用」而擁有房屋是正確的決定，但當環境已轉變成「供過於求」時，同樣的思維，可能就不適當。所以，如果只是為了滿足「使用」需要，購買「所有權」，是不聰明的！更有些人為了「使用」需要，用高價格購買「使用權」，更是不智！

如果是為了「投資」，情況就會改變了，因為投資是為了獲取最大利益，如果只有使用權，就無法在買與賣之間獲利，如果只是租用，就很難避免因努力經營卻遭房東調高租金的風險（如旺角的街鋪，因其人流旺，業主就不斷調高租金），因此，如果是投資就必須擁有所有權。

當擁有所有權後，可以從容佈置投資行為，裝修、經營、出租、管理、創造收益、整幢出售。因此，投資人一定要了解擁有的目的是為了出售，是為了獲利。如果分不清楚這兩種行為的差異，就容易落入「投資自用兩相宜，套牢賠錢相繼至」的窘境中。

投資必勝法二：

要清楚只購買一項物業，即能獲利的唯一機會是以大換小。

很多首次購屋者希望以投資的角度選擇房屋，希望其所購買的第一幢房屋即可投資獲利，這種想法的風險極高，為什麼呢？主要原因在於房屋必須賣掉才可以獲利，但如果只有一幢房屋（而且是自己使用），賣掉後，即便賺了錢。之後除非投資人永遠要用租屋，否則，只要再買房屋，以往賺到的錢就不見了。

過去曾有許多投資房地產的人，先買一間小單位，賺了錢賣掉後，就再買一間大一些面積的，可是如果碰到市場環境改變，就套牢了，以往所有賺的錢都在那間大面積的物業裡，那物業如果沒有賣掉，就無法真正投資獲利，如果賠錢賣了，就代表以往賺得錢又輸出去了。

尤其是最後一幢房屋（或土地）如果有高額的銀行貸款，則一旦套牢，很可能造成血本無歸的損失，如果捨不得損失，就只好自己住，要負擔如此高的居住「機會成本」（opportunity cost）的行為，對投資而言，就是極為不利的。

因此，如果只購買一項物業即想獲利，風險極大。所以，第一次投資物業的投資者，一定要先確定自己要將購買物業當成投資，還是自住？如果是「自住」，就必須有與獲利無關的認識；如果當成「投資」，就必須確定自己要一生租屋，而將購買物業當成投資行為，否則極容易掉入「自住投資兩相宜」的廣告陷阱，最後總會套牢變自住。

獲利的機會點

只購買一項物業即可獲利的唯一機會是以大換小！也就是說要購買一幢面積較大的物業，當樓價上漲後，將其賣掉，再換一間小面積的物業自住，如此方可真正獲利。外國有許多人，他們不斷地換房屋，將房屋愈換愈大，當小孩離巢之後，再將大房子賣掉，住到小面積的物業裡，多餘的錢，即可拿來旅遊、娛樂，歡渡餘生。

這種情形對首次購屋者的難度極高，因為他們一方面是現金不多，另一方面年紀尚輕，一次購買大面積物業的門檻甚高，十分困難，但如果希望購買第一項物業即可獲利，就必須咬著牙去買一項最好地區的大面積物業（例如中半山區的豪宅），賣出獲利後再買間小面積的物業自住，只不過這種方法大多數的首置族可能很難接受，或是有能力與膽量去執行。

投資必勝法三：

要清楚直接投資購買房屋，即能獲利的風險正不斷地增大。

對於物業投資而言，通常有兩種標的可供選擇，第一種是購買樓花；另一種是現屋。對於樓花而言，最大的獲利機會是在購買後到交樓前的「黃金時段」，如果在黃金時段裡，房價攀昇了，你又可以順利將其出售，那麼恭喜你，可以有極大比例的投資報酬率（通常至少超過百分之百）。但是如果不幸在「黃金時段」裡沒有能夠順利售出，風險就來了，一方面是樓價大幅增值不易（因為已經變成現樓），尤其是一般現樓價格多比預售屋低個一、二成；另一方面是物業各項持有成本（如地稅、契稅、銀行貸款利息…）都將如排山倒海的方式向你襲來。這是多麼可怕的情況，如果想解套，根據過去的經驗，大約每六至十年才有一個機會，而在這段時間裡，投資人所要面對的痛苦是極為難受的。

另一種標的是現樓，也就是一般所謂的舊樓。一般而言，舊樓要投入的成本較高，它又沒有樓花的「黃金時段」，它是必須硬梆梆的和市場挑戰，如果景氣好，價格上漲，投資人才可獲利，但當售出後，扣掉稅項與成本後，真正能夠獲利的數目才能夠知道。

因此一方面投資樓花由於樓價已高，因此，想要在其「黃金時段」內即可出手獲利的機會不大；另一方面，投資舊樓又由於市場量又有各種風險，，因此想要直接投資購買樓即能獲利的機會已經愈來愈小。

投資必勝法四：

要清楚不要急著購買物業，要積極參與房地產投資機會。

由上項的分析已可知道，在可預見的未來，如果希望在短期內投資獲利，直接購買房地產的成功機會不大，（但如果是為了對抗通貨膨脹，或是為了自住自用，則不在此限。）因此，為什麼要急著購屋呢？

首次購屋的投資人可以先以租的方式將「自住」、「自用」的問題解決，然後再安心的開始討論如何投資獲利。

直接投資獲利不易成功。但是，如果不買房屋要投資什麼樣的目標呢？最好的選擇是參與房地產投資機會！一般而言，能獲利的房地產投資機會有三種：第一種是具有未來性的產品，因為受到國際環境的影響，具有節約能源、環境保護、資源再利用等特性的房地產勢將成為未來的主流，而這些具有未來性的房地產，在目前市場上，仍是稀少的，當然具有獲利潛力，因此才值得投資，但是因該類產品還在發展中，因此要想辦法成為其開發案的股東（就像某些具有未來性的產業，雖公司未上市但已有許多外資法人爭相希望成為其股東）。

第二種是具有滿足「軟體」需要的產品。香港目前的房屋大多仍然是以「硬體」為主，過度的強調其建材、設備，但具有增值性的產品是具有「軟體」特性的房地產，他可以滿足購屋者的「情感需求」，例如隱私、快樂等等感情需要，可以滿足人們軟體需求的房地產，必將成為未來的主流，因此，也要想辦法成為其股東。

第三種是已具有經營績效的產品，也就是有些「商品（用）不動產」（income property），目前已具有極好的租金收益，它們是可以在較短的時間裡獲取較高投資報酬率的機會，尤其是在目前股票市場一片大好的情況下，已對其他所有投資機會產生排擠效應，最好的例子是具有極穩定收益的各檔不動產投資基金（REITs），由於流通性稍差，再加上股票市場的資金排擠效應，使得價格普遍不高，有得甚至還已折價二成至三成。

房地產的學問

對於首置族而言，與其去追逐指數與風險皆高的股票市場；或是房地產市場，就不如去購買風險性低的 REITs，不但可以享受每年配息、分離課稅的好處，真正欠錢的時候還可去銀行質借，成為這種類似的商品不動產的股東的好處是非常多的。

投資獲利的要訣在於人棄我撿，人要我棄，目前股票價格被炒得極高，許多預售屋的價格又被哄抬的嚇人，在這種環境中，一定要冷靜的找尋還沒有被人哄抬過，而具有相對稀少性的標的，才可以真正獲利。

對於第一次買屋者而言，由於缺乏經驗，極容易落入自以為是的情境中，房地產投資是一門看似簡單卻極為深奧的知識，每個人都以為懂了，其實大多不懂，尤其是大量廣告的轟炸再加上自身經濟能力的限制，往往都成為錯誤判斷的重要推手。

一般而言，經濟能力不足，就想買便宜的東西（或地區），或想用高額的財務槓桿，以小搏大。這些都易導致投資失敗。

香港的房地產市場已經成熟到小金額投資人靠著單打獨鬥幾乎已沒有獲利的空間了，唯有站穩腳跟（確定要投資而非自用）、堅持商品（最好的區位與品牌）、認清方向（向大軍團靠攏）、掌握原則（人棄我撿），方能投資必勝。祝大家投資順利！

黃大仙現崇山

【本報訊】乘樓市持續造好，發展商賣樓態度越見進取。嘉里建設（ 683）今年頭炮新盤黃大仙現崇山，計劃 4月復活節檔期開賣，雖然樓盤毗鄰公屋，但頂層設逾 2500至 3000方呎特色戶，目標呎價達 3萬元，挑戰東九龍新高，呎價可媲美尖沙嘴九龍站豪宅及中半山名廈。

目標呎價 3萬

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嘉里發展執行董事朱葉培表示，現崇山為集團繼港島柴灣杏花邨後，最具規模住宅項目，建有 5座住宅涉 968伙，佔 40%為約 600至 700方呎兩房戶，另設有約 700至 1400方呎 3房，及逾 1400方呎 4房戶，預計復活節檔期取得售樓紙後開售。分層戶意向呎價 1萬元，料入場費約 600萬元，另項目設近 20伙特色戶，約 2500至 3000方呎，意向呎價達 3萬元，有望刷新東九龍新高紀錄，媲美中半山的 The Mayfair及雅賓利，尖沙嘴的君臨天下及凱旋門。目前，東九龍最貴單位為九龍城豪門頂層複式 C室， 1691方呎，呎價 1.95萬元。
除嘉里建設計劃進取價開賣新盤外，香港興業（ 480）香港業務總監陳子明稱，集團於大嶼山愉景灣持有 130萬方呎土儲，其中 14期津堤擬以進取價開賣，稍後公佈定價。他指因應市場對大型洋房需求，愉景灣 16期將設 7幢逾 1萬方呎洋房，參考山頂豪宅定價，市場估計呎價至少 4萬至 5萬元。

東九龍特色戶成交

九龍城豪門頂層複式 C室
面積： 1691方呎　成交價： 3297萬元　呎價： 1.95萬元

土瓜灣翔龍灣 2座高層 D室
面積： 1609方呎　成交價： 2574.4萬元　呎價： 1.6萬元

九龍灣譽．港灣 2A座 43樓 B室
面積： 1712方呎　成交價： 2650萬元　呎價： 1.55萬元

土瓜灣農圃道 18號 49樓複式 F室
面積： 2163方呎　成交價： 3000萬元　呎價： 1.39萬元

牛池灣峻弦 1座 33樓 A室
面積： 2123方呎　成交價： 2862萬元　呎價： 1.35萬元

資料來源：市場

周邊環境
毗鄰黃大仙公屋

現崇山位於黃大仙睦鄰街與親仁街之間，區內多年欠缺新供應，物業附近一帶少有私樓，集中是公屋，老牌公屋黃大仙下邨位於項目附近，區內社區配套充足，但環境稍遜，品流略為複雜。該盤單位景觀除公屋、公園及遠眺獅子山外，另一方向則望新蒲崗工業區。
該盤毗連嘉諾撒小學，對面馬路有公園遊樂場。由現崇山步行往最近的港鐵站需時約 10分鐘，前往黃大仙廟則約 15分鐘。

香港網上屋網

峻弦、 YOHO Midtown加價

【本報訊】長實（ 001）及新地（ 016）同位於屯門青山公路的兩個新盤─海譽及星堤，齊搶於今日公佈售價，爭做預算案後第一盤。兩盤售價越傳越平，市傳入場呎價 7000元有找，較兩發展商早前揚言意向呎價 1萬元，大幅低出 30%，但仍較同區二手價高出超過五成。　記者：朱連峰

海譽有意搶做預算案後第一盤，今日開價，長實更表明，首批單位一定會比同區新盤吸引。海譽售價亦越傳越平，呎價最初傳低至 8000元起，至昨日更傳出建築期呎價低至 7000元，即供再有 4%折扣，即僅 6720元，較發展商意向呎價 1萬元，低 32.8%。長實高級營業經理袁添鴻表示，該盤設兩種付款方法，即供有 4%折扣，另有建築期付款，先付 15%，餘下 85%樓價可於明年 3月入伙後付清。
昨日不約而同有消息傳出，星堤分層戶呎價亦有機會低於 7000元，較發展商意向呎價 1萬元低出 30%，有傳今日開價。新地代理高級銷售及市務經理譚錫湛表示，不排除今日預算案公佈後開價，最快周內發售。市場表示，星堤已有逾 25伙獲預留，呎價 8300至 1.7萬元。

仍較同區二手價高逾 50%

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長實將為海譽買家提供兩種付款方法。

現時青山灣一帶住宅，二手呎價徘徊約 3100至約 4500元，以毗鄰海譽的青榕臺為例，同樣以海景作賣點，二手呎價 3100至 3400元。若海譽及星堤最終唱高低開，呎價低至 7000元，仍較二手大幅高出超過五成。
晉誠地產營業經理張秋表示，近期市旺，區內業主反價封盤情況嚴重，海譽及星堤擬高價開售，多達一半業主反價，平均加幅 5至 10%。
除海譽及星堤外，恒地（ 012）表示，上環尚賢居最快本周開價，首批料推出 50伙，發展商指已有逾 130名準買家表示興趣。

峻弦、 YOHO Midtown加價 2%

市場普遍預期今日公佈的財政預算案，應不會再有太辣的招數打壓樓市，發展商率先加價賣樓。新地旗下的牛池灣峻弦及元朗 YOHO Midtown，昨加價約 2%，共加推 11伙。
另外，元朗 YOHO Midtown錄得兩宗取消交易， 7座 37樓 C室及同座 38樓 D室，兩內地客去年 11月 2日分別以 858.8萬及 740.7萬元一手購入，並同於上月 28日取消交易。恒地大圍名家匯再有單位取消交易，為 2座 11樓 A室，去年 3月以 2599萬元成交，交易已於上月 27日取消，令樓盤取消交易個案增至 15宗。

星堤小檔案

地址：掃管笏管翠路 1號
座數： 10座（另 30幢別墅）
面積： 715至 3436方呎（別墅 3060至 6432方呎）
伙數： 459
入伙：今年 9月
發展商：新地

海譽小檔案

地址：青榕街 3號
座數： 1座
面積： 1376至 2189方呎
伙數： 40
入伙：明年 3月
發展商：長實

香港網上屋網

逾200萬居屋 成交率升穿四成

樓價持續向上，二手居屋售價亦節節上揚。美聯物業 的資料顯示，200萬元以上的二手居屋註冊量比率持續擴大，今年已升穿四成水平，數字反映二手居屋的上車盤已買少見少。

逾200萬居屋 成交率升穿四成

美聯物業發展及研究部高級經理張蓓蕾指出，2月首17日二手居屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）註冊量共錄得421宗，當中200萬元以上個案約179宗，比率約佔42.5%。

若以屋苑劃分，2月首17日200萬元以上二手居屋註冊量最多的屋苑是鑽石山龍蟠苑，暫錄得11宗，第二位同樣是位處市區的九龍灣麗晶花園 ，以8宗緊隨其後，第三位則為香港仔漁暉苑及沙田 嘉田苑，雙雙錄得6宗。

本月內二手居屋註冊金額最貴的首3宗個案中，康山花園包辦其中2宗，餘下1宗為富榮花園。康山花園 7座中層F室和0座低層B室，分別以439萬和435萬轉手，呎價分別為6123元和6067元。金額第三高的富榮花園15座中層G室單位，涉及金額425萬元，呎價6124元。

樓價向上同時亦帶動平均每宗二手居屋註冊金額上揚，張蓓蕾指出，上月此平均數已達200萬元，創97年尾後新高。而本月首17日二手居屋註冊量共有421宗登記，涉及金額約8.4億元，平均每宗金額保持約200萬元水平。

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80後捱貴租 變「縮水蝸居族」

(經濟日報)2011年2月21日 星期一 06:00

【經濟日報專訊】樓價升、租金漲，新一代要建立安樂窩倍艱難。有80後難捱租金急漲，過去3年慘變「縮水蝸居族」，在港島租樓面積勁減近半、但呎租反升逾四成，希望政府放寬申請公屋門檻。

亦有年輕人「一年四遷」，住所面積縮水四成，呎租反而大增一倍半、多交五成租金，更因擔心「友人入屋，十隻腳趾沒位放」，不敢邀請朋友到訪。

香港業主會 認為，樓價飈令單位放租回報下跌，迫使業主加租、間細單位出租增利潤情況趨增，料愈租愈細、租金更貴情況將更普遍。

為回應市民埋怨置業難，去年預算案紓解樓市問題著墨不少，過去一年更推出多項穩定樓市措施，惟樓價升勢未遏，租金更由「年頭升至年尾」。

現年29歲任職營業員、月入逾萬元的陳先生，08年以5,800元租住柴灣居屋山翠苑逾470呎單位，09年因業主收回單位，遂改租西灣河單幢樓逾500呎兩房單位，租金升至7,800元；及後樓價升，業主收回單位放售，去年轉租山翠苑470多呎單位，租6,200元，住滿1年後，業主收回單位，他被迫再另覓居所。

忽略邊緣戶 盼寬公屋門檻

「租金實在升得太高太快，400多呎竟要租8,000元，惟有住細些！」最後，他租了柴灣一個面積僅250呎、月租4,400元舊樓單位。08年至今，他租住單位面積由470呎減至250呎，每呎租金則由12.2元升至17.6元，大增44%。他慨歎租金日貴，單位面積反趨細：「無辦法，因要限制租金支出不能多於收入三分一。」

居住面積減近半，陳要被迫棄掉心愛的模型車；他批評香港房屋政策，一直忽略他們這類不符公屋資格的邊緣戶，希望當局調高申請公屋入息上限，令他可建立安樂窩：「我交得起屋租，也希望上樓、組織家庭！」

另一名與女友租屋住、現年28歲的Gilbert，前年開始租客生涯，他以飄泊歲月來形容去年狀況：「你見過一年搬4次屋未？一是業主加租，一是業主要賣樓，賠錢叫我走！」

為方便上班，Gilbert租住灣仔單位，然而居所由500多呎縮減至300多呎，租金反由4,150元增至6,100元，即使放假也不敢邀請朋友到訪︰「朋友來我家，擔心他們十隻腳趾無位放！」

增利潤 間細單位出租趨升

香港業主會會長佘慶雲指，不少樓宇因樓價急升，令放租回報下降，加上不少單位被間細出租增加收入，引致很多業主要調升租金，拉近市場水平：「如100萬元單位月租5,000元，回報率有5厘，但樓價升至200萬元，不加租豈不是把回報壓低！」

佘慶雲批評，港府穩定樓價措施未奏效，預料會有更多市民淪為「縮水蝸居族」，包括由租單位變租套房，建議當局應增建公屋，應付有關需求。（系列之一）

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香港免費網上放盤網站平台

濱景花園

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	屋苑名稱： 濱景花園 (ravana garden) 屋苑地址： 安景街1-3號 發展商： 新鴻基 落成年份： 1988年 期數： 1期 大廈數目： 5座 單位總數： 1152伙 單位面積： 471 - 781呎 樓高： 32層 物業校網： 幼稚園：沙田，小學：91，中學：沙田 設施： 兒童遊樂場, 花園, 停車場, 康樂室, 游泳池
濱景花園位於屯門城門河畔，前有城門河、香港體育學院及彭福公園的景緻。而濱景花園的左邊有敦煌畫坊，使夜晚的霓虹燈色更迷人。住客只需步10分鐘便可到達沙田第一城，這裡娛樂、交通、購物設施十分完善。

濱景花園相關樓盤

濱景花園 第1座 面積:781呎 售:$448萬

濱景花園 第4座 面積:780呎 售:$500萬

濱景花園 第1座 面積:781呎 售:$495萬

濱景花園 第2座 面積:781呎 售:$500萬

沙田 沙田第一城第15座低層A室

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沙田第一城相關樓盤

沙田第一城 第41座 面積:410呎 售:$210萬

沙田第一城 第2座 面積:395呎 售:$230萬

沙田第一城 第35座 面積:872呎 售:$528萬

沙田第一城 第39座 面積:395呎 售:$208萬

沙田第一城 第1座 面積:395呎 售:$220萬

沙田第一城 第9座 面積:395呎 售:$238萬

沙田第一城 第1座 面積:544呎 售:$320萬

沙田第一城 第15座 面積:980呎 售:$598萬

物業地址 沙田 沙田第一城第15座低層A室 盤源 代理盤 樓盤類別 私人屋苑 建築面積 980呎 售價 $598萬 呎價 $6102元 睡房數目 3間 浴室/洗手間 2間 單位景觀 內園 單位配套 工人房 座向 東南 樓盤介紹 980呎內園

(共4張單位相片)