香港租屋注意事項分享

香港租屋注意事項分享

在香港租屋要注意的事項真不少呢！

香港的樓價非常高，如果唔想做樓奴，租樓都係一個可行的方法去解決生活問題，我從事aa多年，希望可以從我的日常工作經驗中，給大家分享一些在香港租屋時要注意的事項。我的上一篇文章是講業主放盤要注意的事項，我希望今次教學可以由租客的角度出發，分享些租屋需知。

1. 查核業主身份
如果你是在一些業主放盤網上找到租盤的話，你在見約租約時，最好要請業主做一份土地註冊處的查察，及出示他的身份證明文件，以證明他就業主。但是，如果是透過地產代理跟業主接洽的話，agent已在業主放盤前，己做了一份查察，核實了業主的身份。

2. 租屋時的工作證明
很多業主也會要求你出示工作證明，以證明你有穩定的收入，當然，你是有權拒絕出示工作證明，但業主也有權不租單給你。在出示工作證明時，例如糧單或入職合約時，你可以在見業主時，直接給業主看一下，而不需要交給地產代理。當然，有工作證明也不能保證你日後能準時交租，但是也可以給業主一個安心。

3. 傢私電器要點清
在簽租約時，地產代理會帶你去單位驗收單位，這時，你要按著租約上的傢俬電器清單，逐一去點算。如果發現有缺少或是不能運作，例如租屋的電視不能開，便要馬上向aa說明，要求業主更換。同時，你要向業主問清楚傢俬電器的保養方法，壞了時是由租客負責，還是由業主負責修理呢？

4. 水電煤要轉名
如果是由agent代理租屋的話，他們會由你免租期入伙那天，把水電煤戶口轉到你的名下。如果你是在放盤網，例如BestHome自行租屋的話，你便要自己打電話轉名。

5. 免租期有多少天？
免租期即是裝修期，一般香港的租務，細單位會給予7天，大單位大約是14天。當然，有些業主不會給免租期，這是在租屋時租客及業主共同商討的，我認為7天會是大家都接受的日數。如果是透過地產代理租屋的話，記得要問免租期啊！

6. 留意租務市場
香港的租屋租金多數是呎價計算，例如300呎，每呎30元，即是租金約$9000。當然，如果你想要靚裝修，租金可能又會貴一點。關於市場租金的報價，你可以到BestHome查看。

7. 準時交租
一般業主也希望租客每月準時交租，但如果你那天不在香港，其實也不用馬上通知業主。因為一般租約上會寫明，最遲可以在交租日多少天交租，也不算違約。一般是7-10天。

關於在香港租屋要注意的事項很多，希望以上7點對你的租屋有幫助。如果你不想找地產代理代勞的話，你可以在網上找一些「搵租網」、「搵屋網」，Besthome、gohome、28等等都是很好的選擇！

業主放租需知的9件事

網上放盤是一個大趨勢，現時網上也有一些免費放租的平台，例如香港的「大業主屋網」BestHome等等。

網上放租是香港的新趨勢

很多業主也會在網上的放盤平台自行把單位放租。
如果委托地產代理放租的話, 一般佣金是首月租金的50%，即是說，如果你的單位放租租金是每月$10,000元的話, 那麼佣金便是$5,000！所以，香港越來越多業主也試自己把單位放租，我自己以前也是地產代理，很明白業主放租有一些需知及要注意的事項，總括來講，在網上放租盤時，業主必須注意有以下7件。

銀行對單位放租的限制
首先，你的單位是已供滿了嗎？還是尚有樓宇按揭未清還？很多銀行也限制8成或以上按揭的單位放租，一般來講，如果你的物業只借一按，大約是60-70%的按揭，放租應該無問題。如果是二按的話，你必須要向銀行查詢你的單位是否能夠放盤。

在那裡可以網上放租？
我做地產代理時，也會把業主的單位放在一些平台上，尋找租金。其實，作為業主的你，在放租時，也可以把單位相片及介紹放上一些屋網上！現時28HSE的收租是幾百元，有些FB 群組也可以放租，如果想找完全免費的放租網，BestHome也是一個不錯的選擇，因為她真的是完全免費，及可以放很多相片。

要查看租客的工作證明？
在很多討論區中，有關業主放租的問題上，很多人會關注租客工作證明的事。業主應否查看租客的工作證明？我的答案是要的，你可以在放盤時寫明要看工作查明，或者是見面時問他拿取名片等等。

租客的關係要清楚！
我做地產代理時，有某些業主很不願意租樓給情侶關係的租客，原因是他們分手的機會會較大，到時單位又會再次放盤。他們較喜歡家庭客，一家3-4口，較為穩定，租金收入也較高。所以，業主放租時，最好要問清楚租客本身的關係。

按金應該收多少？
在香港的租務市場，一般單位收按金是「2按1上」。即是2個月按金，1個上期。例如單位放租租金是$10,000，在簽約是要收$10,000 x 2 + $10,000 = $30,000。提一提你，你要跟客戶講明，其實在一般租約上也寫了，按金不能當租金使用！因為有些租客會在臨走前2個月不交租，要求你扣按金。這是對業主不利的，因為按金的作用是要保障單位內的物件，例如家俬電器，絕不能當租金扣。

單位內家俬電器也寫清楚
在簽定租約時，業主要把單位內的較為貴重的電器及家俬寫清楚，以作日交收時清點之用。通常會寫出電視機、雪櫃、洗衣機、電爐等等。我做地產代理時，有些租務是要求我把單位內的電器及家俬，每件拍照下來，然後給租客簽收。當然，如果你的家俬電器很平宜，只要在租約上寫了便夠。

業主放租須知：釐印，記得要打釐印

能否先收一年租金？
很些業主很不願意向租客追租金，所以便要求他們在簽約時先預繳一年租。
坦白講，如果能否預付一年租金，通常已經差不多可以夠買樓。所以不是很多租客願意這個預付租金的安排。那麼，怎樣做呢？一些業會要求租客開出12個月的「期票」，即是12張要在未來交租日才能兌現的支票，業主便會在每月收租日自行到銀行入票，這又是一個不錯的「自動交租」方案！

市場租金參考
在租務市場上，一般以呎租為計算單位，例如某香港屋苑呎租為$20，500呎單位的租金便是$10,000元。如果單位是新裝修的話，業主在放租時可以加一些租金。反之，如果租客職業好，又可以減一些租金。
很多網上放盤平台，例如BestHome, Property等屋網，也會列出各區的租金參考。

釐印，記得要打釐印
如果遇上租霸的話，告上法庭應是最合理的一步。但是，原來法庭不會受理沒有打釐印的租約！所以，為了保障自己，你最好在簽好租約後，把租約打釐印。釐印的費用按租金而訂，一般來講，業主可以與租客平均支付釐印費，那麼，租客和業主也有法律保障。

結語
近年網上放租非常流行，透過28、Besthome、gohome等等免費的放租平台，業主可以直接找到租客，但你在放租時，業主必須要知道以上的事項。

5件自行在網上放盤時要注意的事項

自行在網上放盤時要注意的事項

最近樓價高企，很多業主要也想趁樓價高時把單位放賣。一般而言，找地產代理放盤是一個常用的方法。可是，地產代理的佣金收費是樓價的1%，換言之， 若是1,000萬的單位， 佣金收費就是10萬元。 這個數字也真是不少的數字!

最年也流行網上放盤， 把單位的相片及資料直接放上放盤平台，例如BestHome, GoHome等等. 業主自行跟準買家聯絡， 商討價錢， 如果價格OK的話， 便可以自行委托律師進行交易。要注意的是， 香港法則定了如果超過100萬的物業交易， 買賣相方必需自行委代表律師。

有關網上放盤的平台，香港較為出名的有免費的BestHome屋網，我在另一篇文章:

"如何免費在網上放盤？"

也談過網上放盤的程序，及要注意的事項。 這篇教學希望集中談及業行放賣盤要注意的事，各位想自行在網上放盤的業主要留意啊！

1。 切勿公開真實的地址
你會把單位的地址輸入網上的搵樓平台，但要注意， 千萬不要把地址完全的公開，例如只寫出是高層或是低層， 不要把真實的樓層在網上公開。

2。 使用一個專門用作放盤的電話
為了保障你的個人私隱， 我建議你不要把真實的個人電話在屋網上公開， 在打算放盤前， 最好到電話公司或是便利店買一張儲值電話咭， 以供一般查詢單位之用。當在找到真正買家時， 才向買家交換電話，或聯絡方法。

3。 小心拍到屋內的私人物件
如果是把單位放在免費的放盤平台出售的話， 可以為單位拍相片。 BestHome屋網可以讓你免費放10張全高清的單位相片。 我見過一些放盤的業主竟然把自己私人結婚相也擺上網， 如果屋內一些特別的擺設， 只先自行決定是否把它們放上網。

4。 要自行了解屋苑的成交
如果是自行在網上放盤的話， 便沒有地產代理提供最新屋苑的成交作參考， 你要自行收集資料。
一般來講， 你可以選以下3種的開方法
銀行估價法：到各大銀行的網上估價工具， 查一下你的單位估價。
平均呎價法: 參考屋苑的最新成交呎價， 再乘以自己單位的呎數。
參考估價法: 按附近屋苑的成交價錢， 再比較自己的屋苑。

我認為平均呎價法較為有效， 但開價也是加己單位的質素。 一般而言， 高層單位會比低層賣得好價， 東南又會比向北好， 單位的裝修也是調整價錢的因素。

5。 談判的小技巧
好， 當你決定了你想賣多少錢時， 這是你的底價!
可是， 你在網上放盤平台的開價， 又是另一回事， 你應是底價mark高一點。
例如400萬的話， 你最好叫價440萬。 這是一個很基本的談判技巧。
因為買家就算看中你單位， 也希望能討價還價。
在我當地產代理的經驗中， 很多deal也是因為業主一早講了底價， 一元也不肯減而告吹。
當然，如果買家是豪爽的話， 你便多賺40萬， 但是， 如果要減價呢， 你能賣到408萬或是398萬也符合自己要求啊！

關於網上放盤要注意的事還有好多，我希望能告訴你們更多!

如何免費在網上放盤？

在幾年前，業主放盤多數會委托屋苑附近的地產地理，他們的收費多是樓價的1%，或是租金的50%。
你有冇想過，原來自己也可以在網上放盤，自己尋找租客或買家，以節省高昂的地產代理費用呢？
當然，你會想知道不用地產代理時的交易流程，我將會在這網上放盤教學中一一為你介紹。

1. 先自己上網了解市價

若你不希望透過地產代理為你放盤的話，你首先要自己在市場上找尋資料，包括你的屋苑同一個則的租金或者樓價。
我建議你不要看地產代理門口的廣告，因為多數是不準確的。你應該上土地註冊處的網站，搜尋你屋苑的最近登記的買賣合約。要注意啊，土地註冊處的資料是按正式簽署的買賣日期計算，但市場一般會以臨時買賣合約的日期做參考。所以，你可以去一些地產代理的網站，例如中原網，瀏覽他們登出的最近臨約成交。

在定價方面，如果是在一個呎數，較高樓層的會比為值錢。景觀開揚、有裝修等等因素又會加價。租金方面，短租(即一年內租期)會比一年約的為高。但如果租客的職業良好，你也要準備減一點租金。

2. 為單位拍照

如果你過地產代理放盤的話，他們有時會上來你的單位拍攝幾張相片，以便先給有興趣的買家租客看看，免得經常約睇樓。可是，他們拍的相片有時品質很參差不齊，例如把自己的私人物品也拍了，然後更放上網。如果你是自己放盤的話，這點便要自己花點心機了！在放盤前，你可以先把屋內收拾一下，然後選一些好的時間，例如早上有陽光時，要記得角度的重要性啊！我建議買一個廣角鏡拍照，可以令客人到屋子的更多地方。

3. 準確廣告文案

當然，網上放盤的相片十分重要，但是文案也不可以缺少！你要盡量令準買家準租客能有一種親切感，這會令到成交的機會大增！例如你是放租的話，你要在文案中介紹你的單位，例如設施、房單等等，這會令你的放盤廣告更加突出，在租客心中留下好的印象。

4. 找一家免費網上放盤的平台

當你做好市場分析、單位放盤相片及文案介紹後，便可以把放盤廣告在一些免費的網上放盤平台刊登。據我的了解，現時香港的免費放盤平台有BestHome大業主地產網，其他很多平台也要收一定的費用。

到達BestHome後，你會見到網站的右上角有一個「免費放盤」的連結，只是Click一下，就可以進入「免費放盤」的使用介面。BestHome的網上放盤表格比其他屋網簡單，只要填寫屋苑的名稱、實用面積、建築面積、賣價或租金便可以！關於放盤單的相片方面，BestHome可以免費上載10張高清的單位相片，比其他香港的屋網為多。此外，它有一個即時會員註冊的功能，你只要輸入你自己的密碼，便可以在放盤的同時，登記成為免費的大業主屋網會員，日後都可以無限免費發出樓盤廣告。
BestHome免費放盤平台

Besthome的免費放盤表格

5. 當你的網上放盤廣告發出後，便可以等待買家或者租客的來電。當準買家或租客到訪你單位時，你可以先向他們了解一些背景，如果他們表示對你的單位有興趣，你可以即時跟他們討論買賣細節。

買賣單位的話，你要跟租客相討好成交價、交樓日期，一般是45 - 60天、單位是否交吉及成交時會留下那些傢私。我建議臨時買賣合約可以在買家或是賣家的律師樓簽，因為律師可以即時解答買賣中的條款細則，細訂也最好由買家直接交給代表賣家的律師，細訂約為樓價的5%，而大訂是樓價的10%。

如果是租單位的話，便需要跟租客簽定一份標準的租約，這租約可以在一般書店買到。一般的租期是一年生約、一年梗約。在租約上，要記得列明一併交給租客的單位家俬及電器。按金方面，香港是2個月按金，1個月上期。

結論

網上放盤是一件十分簡單的事，可以省去不少佣金開支，但是你卻是花時間去接觸租客或買家。有一些業主仍然不願意做這些事，希望中介可以代勞。地產中介是可以幫你挑選客人，當你的單位已空置時，你也不能每天的工作時間回來開門，這時，地產代理便可以為你節省時間了！
香港的地產放盤網不少，但是費用全免的不多，BestHome便是其中一間。